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写字楼租赁合同的免租期怎么处理?
2019-11-26搜楼网
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       随着世界经济进入调整期,零售商业的利润空间受到挤压,写字楼空置率日趋上升,而国内的商办物业供应却依然不断增加。面对越来越激烈的同质化竞争,为了吸引租户的入驻,商业地产企业不得不给出各种各样的优惠折让。免租期作为业界最常用的优惠手段,相信大家都非常熟知。但当我们的租约中开出免租条件时,是否考虑清楚这其中可能的影响呢?下面就一起来看看租赁经营中那些免租期的问题吧。 
                                         写字楼租赁中有哪些免租折让
      在今天复杂的商业环境下,租赁谈判中应用的免租条款也越来越多样化。如果租约中没有约定清楚,一些细微的问题很容易埋下不必要的争议风险,给管理方带来一些麻烦甚至是造成业主的损失。
       首先,免租期到底免哪些费用是否理解一致、是否约定清楚。不能想当然地认为免租期自然是只免租金,租户不一定是这么想的。特别在购物中心或其他商业类的物业中,就存在着某些期间免物业费、租金物业费都免、甚至是租金物业费水电费全免的情况。还有一些复杂一些的条款,会约定了租金物业费全免但收取一笔装修管理费的方式。

         其次,免租期的计算单位也是一个需要注意的事情。许多企业在租赁谈判中习惯于以月作为单位,但这个真的好吗?我个人是持保留意见的。先抛开遇到奇葩的租客计较大小月问题的极端情况,以月作为最小单位某种程度上也把谈判时折让的尺度拉大了。当然,随着许多企业租约规范化地推行,以日期段约定免租基本上已经广为使用。
       还有就是,部分租约的免租期还有一些附加条件,比如:提前退租需要补回免租期折让、一次性缴一年租金额外额外给免租等等,购物中心租赁中还有类似延期开业免租期顺延、营业额不达标免租期顺延、开业率不达标免租期顺延之类的条款。这些都要综合去考虑对收益和经营的影响。
                                         关于期内免租和期外免租
         租赁业务中最早出现免租期,其实并不是为了给优惠折让,而是租户装修的需要。因此,业内一般也可以称之为装修期,或装修免租期,用于区分租赁期间作出优惠折让的经营免租期。因为是装修,自然是在搬迁入驻之前,因此严格上讲装修免租就还有一个期内还是期外的问题。
         在今天的市场上,大多数企业都是把免租期放在租赁期内的,即:一份三年的租约给3个月免租期,实际收租的月数就是33个月。而在部分企业的租赁合约中其实还存在着期外免租的情形,即:一份三年期的租约就是36个月的收租期,3个月免租期会放在起租前,也就是租客占用房屋的时间共计是39个月。
          那么,到底放期内还是放期外哪个对业主更有利呢?直观上看,如果市场环境不好业主希望租客租长一些肯定是放期外的好;而如果租赁市场上行希望早些能进行新租约涨租谈判就应该放期内。当然,除了市场环境的考虑外,在招商布局上这里边也是有一些作为空间的。特别是在写字楼管理中,要考虑错开租客的到期日以避免大面积集中续租的压力,在初期进行招商谈判时也是可以使用期内期外的这几个月的差异来调剂。

 

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