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一篇文章了解写字楼的几种运营模式
2019-12-02搜楼网
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目前国内写字楼已步入存量市场,有着众多的参与者。


按照运营方式的不同,可以分为开发持有(SOHO中国)、购买持有(基汇资本)、租赁持有(德必集团、优客工场、东朔集团)等主要模式。


 1. 开发持有


开发自持指的是涉及产业链“项目立项—融资买地—规划设计—施工建造—竣工交付—出租”的整个流程。典型的代表企业是SOHO中国。


SOHO中国成立于1995年。目前,SOHO公司累计开发的商业地产面积已超过500万平方米。2012年,SOHO公司决定将业务模式由“开发—销售”转型为“开发—持有”,现自持京沪两地总建筑面积近140万平米的甲级写字楼。


近年来,SOHO中国先后卖出了上海SOHO海伦广场及静安广场、上海凌空SOHO、上海外滩SOHO、上海SOHO世纪广场、上海SOHO天山广场等多个项目,套现300多亿元。


这似乎也印证着重资产下只租不售的运营,租金的回报并不足以覆盖房地产开发融资所背负的财务费用负担,需要“以售养租”的支持。

  

2. 购买持有


购买持有指的是不以物业的长期持有运营为目的,主要通过购入售出之间的价格差,或者购入改造后的增值,来获得收益。在这类模式中,基汇资本具有一定代表性。


基汇资本(Gateway Capital)是一家香港背景的私募基金管理公司,专注于大中华和其他亚太区高进入门槛市场的房地产投资以及具有良好的风险与回报背景的困境项目,并将其转化为增值投资。基汇资本目前管理4支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金。



2014年,基汇资本以9.6亿美金(约58亿人民币)接盘李嘉诚家族手中的盈科中心。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造,是国内较早实现商改办的案例。


2018年,链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心,基汇资本顺利实现退出,价格暴增72%。




基汇资本的成功,更多是仰赖创始人团队的投资眼光和资源协调能力,购买与出售的时间基本都与房地产价格的快速增长周期相吻合,相比于巨大的资金量,主要的收益更多地源自于房地产物业的普遍增值。


3. 租赁持有


租赁持有指的是通过长期租赁方式获取物业,加以改造装修后对外出租。运营企业不持有资产,但需要支付资产的长期租金和投资改造装修。租赁持有业态下,可划分为产业式、孵化式、物业式等。




产业式主要是以创意园为依托,打造入驻企业间产业生态,强调构建入驻企业间的上下游产业链,入驻企业进入创意园区后可以与自己的上下游企业快速对接,为业务发展提供一定便利。


这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势,同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。





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